Heb je besloten om een eigen vakantiewoning te kopen, dan is het verstandig om voordat je tot aankoop overgaat, je eerst goed te verdiepen in de consequenties voor wat betreft de belastingen.

Hierbij moet je onderscheid maken of je de woning prive koopt, vanuit een bedrijf en of je het ook prive wilt gaan gebruiken.

In dit artikel vertel ik meer over het aankopen van een vakantiewoning uit prive-vermogen. Alle informatie komt uit onze eigen ervaring en doordat we ons hebben ingelezen in deze materie. U kunt ons echter niet aansprakelijk stellen voor hetgeen we hieronder vermelden. Zie het dus als een leidraad met tips en tricks.

Uw vakantiewoning wordt in Nederland aangemerkt als vermogen en valt dus in Box 3, ofwel daar betaald u alleen vermogensbelasting over. De huurinkomsten zijn belast met 9%.

Op de aankoop van een nieuwe vakantiewoning is in principe BTW belast ofwel u betaald over de aankoop 21% belasting. Deze BTW kan, afhankelijk van het gebruik, worden terug gevorderd. Daarbij zijn een drietal scenario’s mogelijk die we hieronder zullen toelichten.

Gebruikt u de woning enkel zelf, dan kunt u geen BTW aftrekken.

Indien u de woning heeft aangekocht om deze alleen maar te verhuren, dan is er sprake van ondernemerschap. U kunt dan de BTW die is betaald bij de aanschaf van de woning terugvorderen bij de belastingdienst. De consequentie hiervan is wel dat u de BTW op de verhuur (9% bij korte verhuur (minder dan 6 maanden)) weer af moet dragen aan de belastingdienst. Deze BTW wordt, indien u gebruik maar van een verhuurorganisatie, op de periodieke afrekening vermeld.

Om dit te realiseren dient u een zogenaamd Samenwerkingsverband te starten wat u zeer eenvoudig zelf op de website van de belastingdienst kunt regelen. U hoeft dus niet naar de Kamer van Koophandel toe om zich te laten registreren. U geeft bij uw aanvraag  ook aan hoe vaak u de BTW aangifte wilt doen en krijg dan netjes een herinnering van de belastingdienst.

Wij hebben er zelf voor gekozen om dit per kwartaal te doen.

Heeft u het Samenwerkingsverband geregeld dan kunt u de BTW die u heeft betaald bij aanschaf opgeven. Heeft u een nieuwe woning en betaald u deze in termijnen, dan kunt u de BTW van de termijnen apart bij de belastingdienst aftrekken. U hoeft dus niet te wachten totdat de woning opgeleverd is. Altijd handig om uw cash-flow in de gaten te houden. Zelf hebben we gewerkt met een Excel spreadsheet waar we de verschillende betaalmomenten, grote uitgaven en inkomsten hebben vastgelegd en zo dus een goed overzicht hebben gehad om te zorgen dat we geen financiële verrassingen zouden krijgen.

Let wel dat de belastingdienst vragen bij de BTW aangifte kan stellen waarbij ze u bijvoorbeeld vragen om de specificaties van de rekeningen, de Verhuurbemiddelingsovereenkomst, de notariële akte, et cetera. Zorg dus dat de administratie goed op orde is!

Het is onze ervaring dat de BTW na ongeveer 4 weken door de Belastingdienst wordt overgemaakt. Ook dit is weer handig om in het Excel spreadsheet op te nemen ivm de cash-flow.

De laatste vorm is de combinatie van verhuur en eigen gebruik. Ook in dit geval kunt u de BTW terugvragen, echter daarbij moet u wel rekening houden met het eigen verbruik. Bedenk dus van tevoren hoe u de woning wilt gebruiken en als u voor een combinatiegebruik kiest denk dan ook na over het percentage verhuur versus eigen gebruik.

U kunt dan na rato de BTW terugvragen. Als u bijvoorbeeld aangeeft 10% voor eigen gebruik te reserveren, dan kunt u dus 90% van de BTW terugvorderen. Let wel, het uiteindelijke gebruik kunt u in de laatste aangifte van het jaar eventueel nog corrigeren. Overigens wordt leegstand in principe niet als gebruik gekwalificeerd wat natuurlijk consequenties kan hebben voor het percentage eigen gebruik.

Per jaar zult u dus de verdeling tussen eigen gebruik versus verhuur in de gaten moeten houden en eventueel met de initiële teruggave van de BTW moeten verrekenen. Hierbij houdt u 1/10 van de initiële BTW aftrek aan en dan de ratio voor het betreffende jaar. Dit geldt voor een periode van 10 jaar na de aanschaf. Besluit u gedurende de 10 jaar om of u woning te verkopen of de woning niet meer te verhuren, dan zal u de ontvangen BTW na rato weer aan de belastingdienst terug moeten betalen.

En als laatste, u kunt kosten als parkbijdrage, kosten voor bijvoorbeeld energie en water, voor onderhoud, et cetera bij uw aangifte meenemen. Ook hiervan kunt u dus de betaalde BTW opgeven.

Let dus goed op wat u doet, laat u goed informeren en hou een gedegen administratie bij.

Hebt u vragen, stuur ons dan een mail op info@vakantiehuistehuur.nu